CAUTELAS A SEREM OBSERVADAS NA AQUISIÇÃO IMOBILIÁRIA

 — A avaliação documental adequada é muito importante para a obtenção da escritura definitiva e seu respectivo registro no Cartório de Imóveis.

Antecedendo ao exame dos documentos é fundamental visitar o local. Nessa visita, ficar atento para a existência de servidões (passagens), barracos, proximidade de esgotos, barulhos do trânsito ou de fábricas. Quanto ao imóvel em si, inspecionar a existência de rachaduras, pintura, estado de conservação, louças e encanamentos.

Mantido o interesse, passe ao exame da documentação.

 I - DOCUMENTOS RELATIVOS AO IMÓVEL

      CERTIDÃO DE PROPRIEDADE

• Para certificar-se de que o vendedor é de fato o proprietário do imóvel. A certidão deve estar atualizada (no mínimo, 30 dias). Permite também verificar a inexistência de ônus sobre o bem, tais como, penhora e hipoteca. No exame dessa certidão, verifique também se existe algum contrato de promessa de compra e venda registrada ou mesmo contrato de locação; e
• Verificar se existe cláusula de incomunicabilidade ou inalienabilidade averbada.

• CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS MUNICIPAIS – para comprovar a quitação do IPTU.

      CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS – assinada pelo sindico e com firma reconhecida.

      CERTIDÃO NEGATIVA DE ONUS PELO PERÍODO DE 20 ANOS - serve para checar todos os registros relativos ao imóvel ao longo de vinte anos.

      TÍTULO AQUISITIVO DO IMÓVEL – Imprescindível o exame do título de propriedade do imóvel, por exemplo, a escritura pública de compra e venda, para verificar sua legitimidade e se foram observadas as formalidades legais.

II - DOCUMENTOS RELATIVOS AO VENDEDOR/COMPRADOR

CERTIDÕES DOS DISTRIBUIDORES CÍVEIS DO FORO DE SITUAÇÃO DO IMÓVEL E DOMICÍLIAR, PELO PERÍODO DE DEZ ANOS - atesta se uma pessoa física ou jurídica possui algum processo e é emitida pelo Tribunal de Justiça Estadual. Visa atestar a inexistência de ação reivindicatória, possessória, desapropriação, adjudicações, execuções e demais apontamentos capazes de complicar a transação.

•   CERTIDÃO NEGATIVA DA JUSTIÇA FEDERAL – Além de possíveis outras demandas, para saber      se o proprietário está regular frente ao Imposto de Renda.
•   CERTIDÃO NEGATIVA DA JUSTIÇA DO TRABALHO – Para investigar possíveis reclamações           trabalhistas pelo período de dois anos.
•   CERTIDÃO NEGATIVA DE AÇÕES FISCAIS PELO PERÍODO DE CINCO ANOS – Em nome do     proprietário atual e antecessores compreendidos nesse período.
•   CERTIDÃO NEGATIVA DE PROTESTOS E TÍTULOS DO FORO DE SITUAÇÃO DO IMÓVEL E DOMICILIAR, PELO PERÍODO DE CINCO ANOS – Em nome do proprietário atual e antecessores compreendidos no período.
•   CERTIDÃO DOS DISTRIBUIDORES CRIMINAIS – Pelo período de dez anos. Informa a existência de processo em nome do requisitante nos Fóruns da Justiça Federal do Estado (cível, fiscal e criminal).
•   CONFERIR RG, CPF (ou CNPJ) e Certidão de Casamento dos Vendedores.

O divórcio é o instrumento jurídico pelo qual se põe fim ao casamento, formalizando uma situação pré-existente. Havendo interesse de um dos cônjuges, não há requisito legal ou temporal, que o impeça. É um direito potestativo, isto é, que não admite contestação. Após ter a certeza da separação, o casal deve ponderar quanto à melhor forma de concretizá-lo e se poderão continuar convivendo com respeito mútuo até a decretação do divórcio. Interromper a convivência, em alguns casos, poderá resultar em tranquilidade e paz para tomar decisões.

AS FORMAS DE DIVÓRCIO

 O divórcio pode ser realizado de forma extrajudicial ou pela via judicial. Havendo consenso, o divórcio será CONSENSUAL. Caso contrário, será LITIGIOSO.

Divórcio na Forma Extrajudicial

O divórcio será realizado em cartório. Para tanto, devem ser observados os requisitos:

• Consensual;
• Não pode haver filhos menores ou incapazes;
• Inexistir gravidez; e
• Necessário o acompanhamento de advogado, podendo ser um único representando o casal.

Divórcio judicial consensual

Em caso de ausência de algum dos requisitos para a realização do divórcio pela via extrajudicial (em cartório), é necessário realizar o divórcio ingressando com ação judicial. Havendo consenso, faz-se o divórcio judicial consensual. É mais simples e rápido como se pode imaginar do que o litigioso. Para a realização do divórcio judicial consensual um único advogado representará o casal.

Divórcio judicial litigioso

Inexistindo consenso sobre a separação ou sobre os termos do divórcio, isto é, por exemplo, partilha de bens, pensões e regime de guarda e visitação dos filhos, o divórcio litigioso far-se-á pela via judicial. Cada cônjuge será representado por um advogado.

O autor da ação (requerente) será o cônjuge que ingressar com o pedido de divórcio. O outro cônjuge será o réu nesse processo. Ao final, a sentença irá estabelecer os termos finais do divórcio.

Frise-se que, durante o trâmite do processo, é possível que o casal entre em acordo sobre os termos do divórcio. Havendo o acordo, será apresentado ao Juiz para ser homologado. É a maneira de maior simplicidade para o encerramento do divórcio litigioso.

PLANEJAMENTO

É verdade que o divórcio representa uma solução em muitos casos. Todavia, poderá implicar em mudanças drásticas no seu modo de vida. É preciso pensar sobre o que precisará arcar financeiramente na sua nova etapa. Esse planejamento é para a sua segurança e mesmo evitar arrependimentos futuros.

No caso da mulher que não trabalha e que sempre se dedicou ao lar e aos filhos, existe a possibilidade de requerer o pagamento de uma pensão pelo cônjuge varão.

DOCUMENTAÇÃO

Documentos Essenciais: Certidão de Casamento (90 dias) e de Nascimento de Filhos; Pacto Antenupcial, se houver; Relação completa e detalhada dos bens em comum a serem partilhados (Exemplo: CRLV dos veículos, escritura ou contratos relativos a imóveis, notas fiscais para bens móveis e qualquer outro documento que compre a existência de bens por acaso existentes); e, ainda, documentos relativos a possíveis dívidas.

Documentos Pessoais: documentos pessoais das partes como RG, CPF, Comprovante de Residência; e Comprovante de Renda se quiser pedir isenção de custas processuais. Caso uma das partes tenha mudado de endereço, também será necessário informar o novo endereço.

HÁ QUE PENSAR NOS FILHOS

O divórcio exige mudança de endereço e havendo filhos, especialmente quando menores ou residindo sob o mesmo teto, há que pensar no quanto o divórcio implicará em suas vidas.

Por exemplo, a mulher ficando com os filhos, deverá lembrar que o pai tem direito a visitas aos filhos e participar da sua educação e desenvolvimento (Guarda Compartilhada). Essa convivência é importante e deverá ser facilitada.

SOBRE A DIVISÃO DOS BENS

Dependerá do regime de bens em que o casamento foi celebrado. Se ao casar inexistiu opção por algum regime de bens, o que irá prevalecer, normalmente, será o regime de comunhão parcial de bens.

Comunhão parcial de bens

Os bens adquiridos de forma onerosa durante o matrimônio são de ambos os cônjuges e, no caso de divórcio, serão divididos em partes iguais entre o casal.

Os bens oriundos de doação ou herança não serão considerados bens do casal. Pertencem exclusivamente ao cônjuge que recebeu a herança ou doação.

Os bens que cada cônjuge possuía antes do casamento – não entram na divisão de bens do casal.

Comunhão universal de bens

No regime da Comunhão Universal de Bens todos os bens que o casal possui, mesmo aqueles existentes antes do casamento, constituem o patrimônio comum do casal e serão por eles divididos igualmente.

Todavia, há exceções: bens recebidos gratuitamente por um dos cônjuges por doação ou herança, ou adquiridos com cláusula de incomunicabilidade serão de exclusividade do cônjuge que o possui. No caso de divórcio, portanto, não entrarão na divisão de bens.

Separação total de bens ou separação obrigatória

Cada bem é apenas do cônjuge que o possui. Não há um patrimônio do casal, mas dois patrimônios, um de cada cônjuge.

Em caso de divórcio, cada cônjuge fica com os seus bens, ou seja, permanece com os bens que já fazem parte de seu patrimônio.

SOBRE O ADVOGADO

É imprescindível, portanto, a participação do advogado no processo de divórcio. Caso não tenha condições de pagar por um advogado especialista em divórcio, recorra à Defensoria Pública Estadual.

Por derradeiro, lembre-se que para se divorciar a anuência do outro cônjuge não é necessária. Embora, o melhor caminho seja o acordo entre as partes.

A guarda compartilhada – regime obrigatório de custódia dos filhos, salvo as exceções previstas em lei – deve ser fixada mesmo quando os pais morarem em cidades diferentes e distantes, especialmente porque esse regime não exige a permanência física do menor em ambas as residências e admite flexibilidade na definição da forma de convivência com os genitores, sem que se afaste a igualdade na pisão das responsabilidades. 

O entendimento foi fixado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao reformar acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que afastou a guarda compartilhada em razão da distância entre as casas do pai e da mãe das crianças. Por esse motivo, o tribunal estadual decretou a guarda unilateral da mãe.

"Não existe qualquer óbice à fixação da guarda compartilhada na hipótese em que os genitores residem em cidades, estados ou, até mesmo, países diferentes, máxime tendo em vista que, com o avanço tecnológico, é plenamente possível que, a distância, os pais compartilhem a responsabilidade sobre a prole, participando ativamente das decisões acerca da vida dos filhos", afirmou a relatora do recurso do pai, ministra Nancy Andrighi.

Ao reformar decisão de primeiro grau que havia fixado o regime compartilhado, o TJSP concluiu que a distância de moradia entre os genitores inviabilizaria esse tipo de guarda, a qual pressupõe pisão equânime das responsabilidades relativas aos menores.

Obrigatoriedade da guarda compartilhada

A ministra Nancy Andrighi lembrou que o artigo 1.584, parágrafo 2º, do Código Civil estabelece que, quando não houver acordo entre a mãe e o pai quanto à guarda do filho, encontrando-se ambos aptos a exercer o poder familiar, será aplicada a guarda compartilhada – exceto se um dos genitores declarar ao magistrado que não deseja a guarda do menor.

Além disso, a relatora destacou que a alteração legislativa introduzida pela Lei 13.058/2014 teve o objetivo de esclarecer, definitivamente, que a guarda compartilhada não é apenas prioritária ou preferencial, mas obrigatória, afastando os entraves até então impostos pelo Judiciário como fundamento para não fixar esse tipo de guarda.

A magistrada apontou que os únicos mecanismos previstos na legislação para afastar a imposição da guarda compartilhada são a suspensão ou a perda do poder familiar, situações que evidenciam a absoluta inaptidão para o exercício da guarda e que exigem prévia decretação judicial.

Diferença entre guarda compartilhada e alternada

Em relação aos domicílios distintos dos pais, a relatora lembrou que a guarda compartilhada não se confunde com a guarda alternada.

"Com efeito, a guarda compartilhada impõe o compartilhamento de responsabilidades, não se confundindo com a custódia física conjunta da prole ou com a pisão igualitária de tempo de convivência dos filhos com os pais", complementou a ministra.

Em consequência, Nancy Andrighi comentou que, no regime compartilhado, é plenamente possível que seja definida uma residência principal para os filhos, de acordo com seu melhor interesse, tendo em vista questões como a localização e a disponibilidade de tempo do pai ou da mãe. Essa situação, observou a magistrada, é diferente da guarda alternada, em que há a fixação de dupla residência, e cada genitor exerce a guarda de forma inpidual e exclusiva enquanto está com a custódia física do menor.

"É imperioso concluir que a guarda compartilhada não demanda custódia física conjunta, tampouco tempo de convívio igualitário, sendo certo, ademais, que, dada sua flexibilidade, essa modalidade de guarda comporta as fórmulas mais persas para sua implementação concreta, notadamente para o regime de convivência ou de visitas, a serem fixadas pelo juiz ou por acordo entre as partes em atenção às circunstâncias fáticas de cada família individualmente considerada", disse a ministra.

Ao dar provimento ao recurso e restabelecer a guarda compartilhada no caso, a relatora também destacou as persas vantagens desse regime, com o atendimento prioritário aos interesses das crianças e dos adolescentes, o prestígio do poder familiar e da igualdade de gênero e a diminuição das disputas passionais.